제22대 국회의 '임대차' 의안 53건은 어떤 문제를 고치려 했을까

전세보증금을 돌려받지 못했다는 이야기, 가게 관리비가 갑자기 올랐다는 이야기. 이런 일이 걸리는 법이 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법이에요. 제22대 국회는 '임대차'가 든 의안을 얼마나 다뤘을까요?

결론부터 말하면 53건이에요. 그 가운데 처리 결과가 공포로 기록된 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)은 관리비 문제를 정면으로 건드렸어요 (의안 원문).

'임대차'가 든 의안은 몇 건이고 어디에 머물러 있나요?

의안명을 기준으로 세면 제22대에 '임대차'가 든 의안은 53건이에요. 처리 상태로 갈라 보면 상임위 심사 단계인 소관위심사가 29건으로 가장 많아요.

이어 소관위접수가 19건, 대안반영폐기가 3건이에요. 처리 결과가 공포로 기록된 건이 1건, 철회가 1건이고요. 29 더하기 19 더하기 3 더하기 1 더하기 1로 53건이 맞아떨어져요.

공포로 기록된 한 건은 관리비의 무엇을 고쳤나요?

상가건물 임대차보호법 일부개정법률안(대안)은 2025년 9월 24일 대안으로 제안됐고, 2025년 10월 26일 본회의에서 의결돼 처리 결과가 공포로 기록됐어요.

제안이유는 현행법이 상가건물 임대차의 차임과 보증금, 상가건물임대차표준계약서 작성은 규정하면서도 관리비에는 근거 규정이 없어 기준이 명확하지 않다는 점을 들었어요. 그래서 차임과 보증금 증액 제한인 5%를 피하려고 관리비를 올리는 문제가 많다는 지적이 있다고 적혀 있어요.

고친 내용은 두 갈래예요. 표준계약서에 관리비 부과 항목이 들어가도록 명시하고, 합의로 임차인이 관리비를 내는 경우 임차인이 관리비 내역의 제공을 요청하면 임대인이 이를 제공하도록 했어요. 안 제19조를 고치고 제19조의2를 새로 두는 형태로 적혀 있어요.

전세사기는 어떤 조항의 틈에서 나왔나요?

2025년 10월 2일 제안된 주택임대차보호법 일부개정법률안은 소관위접수 단계로 남아 있어요 (의안 원문). 한창민 의원이 대표발의자예요. 제안이유는 전세사기와 보증금 미반환이 늘어 '전세포비아'라는 말까지 생겼는데 현행법이 이 변화를 담지 못한다는 진단으로 시작해요.

제안이유가 짚은 틈은 시각 문제예요. 저당권 같은 권리는 등기를 신청하는 순간 효력이 생기는데, 임대차는 임차인이 전입신고와 입주를 마친 다음날 0시가 되어야 권리가 생겨요. 임대인이 임차인이 들어오는 날 담보권을 설정해 이 틈을 쓰는 사례가 많다는 내용이고, 권리 발생 시점을 그날 0시로 앞당길 필요가 있다고 적었어요.

경매 이야기도 이어져요. 지금은 임차인이 보증금을 못 받아도 경매를 신청할 수 없고, 소송에서 승소판결을 받아야 하는데 최소 1년 내외가 걸린다는 거예요. 그래서 임대차계약이 등기된 경우에는 임차인도 경매를 청구할 수 있게 하자는 게 제안이유의 골자예요.

등기가 안 되어 생기는 문제도 적혀 있어요. 여러 임차인이 사는 다가구주택이 등기상 1개 주택으로만 표시돼 새 임차인이 다른 임차인의 존재를 모른 채 피해를 본다는 지적이에요. 여기에 임대인이 제시할 사항에 건강보험료 체납 여부가 빠져 있다는 점, 양수인 정보를 알리지 않고 집을 넘겨 보증금 반환 책임을 면하는 사례도 함께 들었어요.

계약갱신과 보증금 한도는 어떻게 손보려 했나요?

윤종오 의원이 대표발의한 주택임대차보호법 일부개정법률안 두 건이 이 대목을 다뤘어요. 2024년 11월 25일 제안된 건은 2024년 12월 9일 철회로 기록됐고 (의안 원문), 2025년 11월 14일 제안된 건은 소관위접수 단계예요 (의안 원문).

앞의 건은 전체 가구의 40%에 이르는 임차가구가 임대료 인상이나 퇴거 요구로 주거 불안에 놓여 있다는 제안이유로 시작해요. 담긴 내용은 구체적이에요. 주택 인도와 주민등록을 마친 즉시 대항력이 생기도록 하고(안 제3조제1항), 임대인이 바뀌면 양도인과 양수인에게 통지의무를 지워 임차인이 승계를 원하지 않으면 통지받은 뒤 2달 안에 계약을 해지할 수 있게 했어요(안 제3조의8 신설).

양수인은 매매계약 체결일부터 15일 안에 「국세징수법」 제108조와 「지방세징수법」 제5조제2항에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 했고(안 제3조의9 신설), 임차보증금은 선순위 담보권과 국세·지방세 체납액을 더한 금액의 70%를 넘지 못하게 했어요(안 제3조의10 신설). 2기 연체를 3기 연체로 바꿔 갱신거절 범위를 좁히고, 1회로 한정된 갱신요구권 규정을 지워 횟수 제한을 없애는 내용도 있어요(안 제6조).

뒤의 건은 등기 쪽으로 무게를 옮겼어요. 임대차계약의 등기를 의무화해 잔금 지급과 동시에 등기하도록 하고(안 제3조제1항 등), 임대인이 등기 협력의무를 지키지 않으면 임차인이 계약을 해지할 수 있게 하면서 1천만원 이하의 과태료를 두도록 했어요(안 제3조의4제3항·제4항 및 제32조제1항). 양도인은 양도계약 체결 후 15일 안에 양수인에 관한 사항을 통지하고, 임차인은 통지받은 날부터 2개월 안에 임대차를 해지할 수 있어요(안 제3조의8 및 제3조의9).

재건축이 걸리면 권리금은 어떻게 되나요?

2025년 12월 31일 제안된 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안은 소관위접수 단계로 남아 있어요 (의안 원문). 한정애 의원이 대표발의자예요.

제안이유는 재개발·재건축 같은 도시정비사업이나 건물 노후화로 개별 재건축이 추진되는 과정에서 임대인과 임차인의 이해관계가 부딪히는 일이 잦다는 데서 출발해요. 권리금 회수기회의 보호대상에서 빠지면 권리금을 회수하거나 보상받을 근거 규정이 없다는 점을 짚었어요.

여기에 두 방향의 문제가 함께 적혀 있어요. 하나는 일부 기업형 임차인이나 외국법인이 재개발 정보를 미리 얻어 계약을 맺은 뒤 과도한 권리금을 요구하거나 사업을 지연시키는 이른바 '알박기' 문제예요. 다른 하나는 10년 넘게 영업을 이어 온 소상공인이 재건축으로 생계 기반을 잃을 때 계약갱신요구권을 쓸 수 없어 권리금 회수기회조차 보장받지 못한다는 문제고요.

제안이유는 대법원 판시도 옮겼어요. 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년, 현행 기준으로는 10년을 넘겨 임차인이 계약갱신요구권을 쓸 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 진다는 판단이에요(대법원 2019. 7. 25. 선고 2017다225312, 225329 판결). 그런데도 재건축 사유로 신규임차인을 구하기 어려워 회수가 사실상 불가능한 경우가 많다는 지적이 뒤따라요.

담으려 한 내용은 이래요. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 재건축하는 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있게 하되, 임대인이 건축허가 신청 전에 재건축 계획을 서면으로 알리도록 의무화했어요(안 제10조제1항제7호). 알박기 임차인의 요건을 정해 권리금 회수기회 보호를 제한하는 조항도 함께 뒀고요(안 제10조의4제6항 신설).

'53건'은 무슨 뜻으로 읽어야 하나요?

53건은 의안명에 '임대차'가 든 의안을 국회가 접수해 다뤘다는 기록이에요. 법으로 확정된 건수를 뜻하지는 않아요.

그 안에는 아직 상임위에 머문 소관위심사 29건과 소관위접수 19건, 위원회 대안으로 흡수돼 정리된 3건, 철회 1건, 그리고 처리 결과가 공포로 기록된 1건이 섞여 있어요.

그래서 53건은 국회가 임대차라는 주제를 그만큼 자주 다뤘다는 기록으로 읽는 게 정확해요. 실제 법 조항으로 옮겨진 대목을 보려면 공포로 기록된 1건, 곧 관리비 내역 제공을 규정한 부분을 떼어 보면 돼요.

다음에 '임대차' 의안을 보면

임대차 의안을 만나면 세 층으로 나눠 읽어 보세요.

먼저 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법 중 어느 쪽을 고치는 안인지 확인하세요. 사는 집의 문제와 장사하는 가게의 문제는 서로 다른 법에 걸려요. 그다음 처리 상태를 보면 소관위심사 29건 같은 계류와 공포로 기록된 1건이 갈려요. 마지막으로 제안이유와 조문을 함께 읽으면, 대항력이 생기는 시점을 앞당기는 안인지 보증금을 70%로 묶는 안인지 권리금 보호대상을 손보는 안인지가 드러나요. 다른 생활 주제의 의안은 청년 의안 가이드와 농촌 의안 가이드에서, 의안 종류를 가르는 기준은 국회 의안 종류 편에서 볼 수 있어요.